Projeto prevê que empresa lucre R$ 490 milhões com shopping no Ibirapuera

O relatório econômico-financeiro preliminar e referencial que sustenta o projeto de concessão do Complexo Esportivo do Ibirapuera prevê que o futuro concessionário lucre mais de R$ 2 bilhões com o empreendimento durante 37 anos — dois até conseguir as licenças necessárias, mais 35 de efetiva concessão. Só o shopping que ocuparia a estrutura que hoje é Ginásio do Ibirapuera daria, como uma unidade autônoma, um lucro de R$ 490 milhões ao concessionário.

Essas informações constam no estudo de 31 páginas apresentado em outubro pela Secretaria de Esporte como parte dos documentos da consulta pública para o edital que deve ser lançado neste mês de dezembro. O estudo, usual em empreendimentos do tipo, calcula quanto será investido em obras, quanto a empresa terá de receita bruta anualmente a partir do início do funcionamento do negócio, e depois exclui também impostos e outros encargos.

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No caso do Ibirapuera, um complexo esportivo que hoje tem um estádio de atletismo, um centro aquático, diversas quadras de tênis e dois ginásios, o estudo considera que serão seis Unidades Geradoras de Lucro (UGC): "arena multiuso", "comércio, serviços e shopping", "atividades esportivas", "hotel e long stay", "edifício multiuso" e "estacionamento". O relatório calcula quanto cada uma delas vai gerar de lucro para o concessionário ao longo dos anos.

Especificamente para o shopping (excluindo "comércios e serviços", que dizem respeito à estrutura prevista para onde hoje ficam as piscinas), o estudo considera que o concessionário vai alugar os espaços das lojas e que o shopping será administrado por um operador do setor. No cenário base, o shopping teria uma receita anual projetada de R$ 34,2 milhões, em valores de 2019. Descontando o que ficaria com o operador (uma administradora de shoppings), o concessionário receberia R$ 25,8 milhões ao ano.

Excluindo ainda os impostos, calculados na base de 25% da receita (R$ 6,7 milhões) e um custo de operação anual de R$ 881 mil, ainda assim sobrariam R$ 18,3 milhões ao ano para o concessionário apenas com o shopping, em cada um dos 32 anos entre a inauguração e o fim do contrato de concessão. Essa conta dá R$ 585 milhões, um lucro de mais de R$ 490 milhões quando se leva em consideração que as obras de adaptação vão custar, segundo o estudo, R$ 93,6 milhões.

No total, o estudo calcula que, em 37 anos, já descontando custo de obras, o concessionário terá uma receita de R$ 4,025 bilhões. Excluindo encargos (R$ 412 milhões), taxa de fiscalização (R$ 27 milhões), outorga (R$ 155 milhões) e impostos (R$ 1,332 billhão), o lucro do concessionário será de R$ 2,098 bilhões.

Quem vencer a concorrência não precisa, necessariamente, construir um shopping, um hotel, ou uma torre de escritórios. A única obrigação é a arena multiuso. Mas, quem abrir mão desses empreendimentos naturalmente terá um lucro menor e, consequentemente, mais dificuldades de oferecer o melhor preço para vencer a concorrência. O edital será pelo maior valor de outorga fixa. Quem pagar o maior valor de "luvas" de contrato, a partir de R$ 127 milhões, leva.

Pela minuta do contrato de concessão apresentada pelo governo, não é necessário comprometimento de que as estruturas esportivas serão mantidas, apenas de que quatro quadras poliesportivas e uma pista de skate precisam ser construídas. Assim, mesmo se um concessionário não pretender, inicialmente, dar outro uso ao ginásio ou demolir as piscinas, ele terá liberdade para mudar de ideia ao longo dos 35 anos de concessão.