O futuro estádio do Flamengo trará benefícios à cidade do Rio de Janeiro

O texto indica que é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em desapropriações, no caso o exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para outras entidades privadas. A autora refere-se à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja interesse público, cometário justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que a autora não acerta na questão da propriedade do terreno e desconsidera a PPP, torna a teoria das questões legais frágeis e pueris.

Em seguida, o autor refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol moderno e prejudicial a grama. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes.

Em São Paulo, cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.
No passado o Maracanã abrigava os quatro times da cidade, apesar de todos eles também jogarem em seus estádios (Gávea, Laranjeiras, São Januário e Caio Martins/General Severiano). Além do tamanho do gramado ser 16% maior, com atletas percorrendo distâncias maiores durante os jogos, a exigência da qualidade dos gramados era mais baixa e o no Maracanã era, via de regra, muito ruim. Aquela qualidade não seria possível hoje.

Uma comparação internacional talvez seja mais relevante. No Grande Buenos Aires, excluindo a capital argentina, ou seja, em seu entorno. há 11 estádios para pelo menos 20 mil pessoas, dois em Avellaneda, um em Banfield, três em La Plata, um em Lanús, um em Lomas de Zamora, um em Morón, um em Quilmes, um em Temperley, um em Vicente Lopez, um em Villa Maipú e um em Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em tamanho, não em geografia, com o Rio de Janeiro, vale destacar. E ainda há outros tantos menores, como em Sarandí, para 16.000 torcedores;

Londres é outro exemplo, mesmo que seja considerado a farta disponibilidade de transporte público da cidade. Não é apenas a casa dos 40 principais times de futebol, mas também de centenas de equipes amadoras e semi-amadoras, muitas das quais possuem seus próprios estádios ou campos.
Os 11 maiores clubes da capital inglesa competem nas ligas profissionais, que incluem as quatro primeiras divisões, totalizando 92 times. Pela capacidade de seus estádios, são eles: Tottenham 62 mil, Arsenal 60 mil, West Ham 60 mil, Chelsea 41 mil, Crystal Palace 26 mil, Fulham 25 mil e Brentford 12 mil na 1ª divisão; Millwall 20 mil e Queens Park Rangers 18 mil na 2ª; e Charlton 27 mil e AFC Wimbledon5 mil na 3ª divisão.

Além disso há ainda Wembley, de propriedade da FA (Football Association), com capacidade para 90 mil torcedores. Sem falarmos que na cidade existem equipamentos similares com impacto na malha urbana, caso de estádios para Rugby como o Twickenham, que comporta 82 mil, além dos mais modestos, Twickenham Stoop e StoneX Stadium para 14 e 10 mil torcedores, respectivamente. Ainda olhando para Londres, Wembley sugere o que deveria ser o destino no Maracanã: ser administrado pela CBF, mesmo que o texto não tenha comentado sobre isso, vale o destaque.

Outra menção contestável refere-se à distância entre os estádios do Maracanã e o futuro, do Flamengo. A cidade do Rio de Janeiro tem a maior dificuldade para expansão imobiliária do Brasil. Tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial é uma teoria que seria reprovada em qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ.

A desigualdade da abrangência do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em locais próximos, onde há acesso relativamente abrangente a transporte públicos e grandes vias. Portanto, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de fácil chegada, portanto democratizando o acesso.

O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo a Barra da Tijuca?

Citando Buenos Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera (57 mil) há outros três estádios a menos de 4 quilômetros de distância. Caso do Tomás Adolfo "Palácio" Ducó, do Huracán (48 mil), e os de Avellaneda, Libertadores de America, para 42 mil, do Independiente, e o Presidente Perón, El Cilindro do Racing, para 41 mil torcedores. Os últimos distam apenas 200 metros um do outro.

Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte em São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança. Mesmo que os estádios fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente e situação idêntica ocorre com o Nilton Santos, "Engenhão".

Em seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em dias que não houver jogos. Nesse ponto, faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o terreno. A área permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada. Confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de Janeiro o pequeno interesse do mercado imobiliário.

Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo Fundo. Lembremos, o proprietário é um Fundo de Investimento que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado.

No site do Fundo lê-se que "tem por finalidade promover a reestruturação urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público da região do Porto do Município do Rio de Janeiro, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, e à sustentabilidade ambiental e sócio-econômica da região".

A prefeitura é o "P" que refere-se a parte pública. O Fundo tem como objetivo desenvolver a região, fomentar o desenvolvimentoimobiliário, ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e CEPACS. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal Gentileza), não havia como ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.

Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma vacância de 35% nos escritórios, de acordo com a JLL, empresa imobiliária que emite relatórios periódicos sobre o mercado. Ou seja, não há demanda para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos.

A segunda questão relevante foi o movimento do Fundo para melhorar a sua perfomance financeira. Em 2022, quando estava em estado de iliquidez, seu relatório sugeria a venda dos ativos por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando que o terreno não tinha procura.

Para tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar master plan e estratégia de venda dos ativos da área em questão. O documento, disponível no site do Fundo, sugere o desmembramento do terreno em quatro partes: duas seriam destinadas a projetos residenciais, e duas, de frente para a Avenida Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. Confirmamos a informação de que o Fundo iria de fato desmembrar o terreno.

O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade, um estádio ou edifícios comerciais e residenciais, o texto falha em relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos anos e a ativação da região seria comprometida.

A discussão que deveria ser mais aprofundada debateria o que seria melhor para a cidade: um estádio, potencialmente operacional em seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios, por muitos anos, para futuro desenvolvimento de escritórios.

Além disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária medida através de isócrona de cinco minutos, distância dirigindo até o empreendimento em todas as direções, seria muito fraca para os padrões atuais desses centros comerciais. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1.770m2.

Por outro lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e haverá um movimento constante, como hoje acontece na sede do clube. Em São Paulo, o Allianz Parque, em julho de 2022 teve 15 mil visitantes, potencialmente gerando 180 mil visitantes ano, o que seria metade dos visitantes do Maracanã em 2023.

É factível que boa parte desses 360 mil também visitem o estádio do Flamengo. O ponto é: estádios de futebol, bem geridos, contribuem para a ativação das regiões, apenas existindo em algum lugar. No caso, em frente a rodoviária do Rio não dá para não considerar o potencial de ativação imediata, mesmo durante as obras.

Para o futuro estádio do Flamengo há outras exigências. Um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana.

Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e consumidores. O projeto do estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no edital.

A parte legítima que não foi discutida pelo autor e é continuação da discussão acima deveria ser o debate sobre o que seria melhor para a cidade, considerando a realidade: o estádio e todas as exigências acima, ou os terrenos vazios ou no futuro edifícios de escritório com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima. Não apenas discutindo ativação, mas também o comparativo entre arrecadação de um estádio contra prédios residencias e comerciais e questões ambientais. Essas discussões seriam mais válidas mas difícil de ser realizadas já que teria um caráter especulativo por falta de dados e projeto do estádio.

Há ainda uma questão justa com relação ao impacto na mobilidade de vizinhança e ambiental. No trânsito será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local - CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir qual será, mas imaginar que será alto não é o suficiente para determinar êxito ou falha de um projeto. Em universidades essa dedução seria questionada.

É sabido que a CET-Rio é criteriosa em suas avaliações, e acredito que o processo de aprovação desse projeto nesse órgão será o mais complexo. Também é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria por conta do clube.

O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no Brasil. Recentemente, do Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio, com custo de R$ 212,4 milhões. Além disso recaíram sobre o projeto custos de aprovação ambiental (R$ 95,3 milhões), social (R$ 12,7 milhões) e a obra do estádio propriamente dito (R$ 750 milhões). Belo Horizonte, com dois clubes na primeira divisão, tem três estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.

O edital ainda obriga o clube a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio versus torres de escritórios. Tais exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação na hipótese de uso do terreno para escritórios.

Outros pontos do edital fazem cobranças ao futuro vencedor não seriam feitas a incorporadoras, como plano de desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências.

Não há dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo Fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 50,9% do Flamengo, segundo a Prefeitura do Rio. Com seu estádio próprio e potencial de receita ainda maior, é plausível acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento ela não está empregando capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentandoa arrecadação em alguns anos.

Finalmente, um comentário com relação ao lance mínimo de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: "o custo do terreno não considera a descontaminação do mesmo". Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao risco, tende a diminuir o apetite por locais assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco de ficar desocupado.

Importante lembrarmos que o Fundo venderia o terreno em partes, receberia o pagamento em anos, talvez de forma parcelada, permutas, e mesmo assim parte do terreno poderia permanecer desocupado por anos. Na desapropriação será pago à vista, inteiro, portanto, cabe uma conta financeira comparando o pagamento a vista, contra um pagamento futuro incerto.

Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o uso das CEPACS, "perdoou" dívida de R$ 4,3 bilhões que o Fundo tinha com a própria prefeitura. O Fundo não pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) dos CEPACS no valor de R$ 4,3bilhões. O Fundo e o CCPar (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2023, firmaram um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças ("acordo").

Essse "acordo" mudou o status do Fundo de iliquidez para liquidez, como registrado em seu relatório anual. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse "acordo", mas o texto não se refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com o estádio nem com o Flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez. Considero alguns pontos legítimos no texto, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate.

* professor da faculdade de arquitetura da universidade de Victoria em Wellington na Nova Zelândia - Phd e Mestrado em arquitetura - Pós Graduado em Real Estate Marketing pela universidade de British Columbia no Canada e líder da pesquisa internacional sobre estádio de futebol Stadia.