Flamengo não toma várias medidas necessárias e corre mais risco com estádio

A questão 12, sobre a contaminação do terreno, é a que mais preocupa. Não apenas por ela em si, mas pela forma como o assunto está sendo tratado. A resposta à pergunta sugere uma estimativa baseada no processo de descontaminação do terminal Gentileza, cujo valor foi de aproximadamente R$ 7 milhões, conforme noticiado pelo site Mundo Rubro-Negro.

Se tudo correr bem, o valor pode ser proporcional e custar em torno de R$ 20 milhões para remediar o passivo ambiental. Se der tudo muito certo, pode até custar menos. No entanto, assumir essa hipótese é negligenciar o risco, especialmente considerando o que informa o documento contido no processo de desapropriação do terminal Gentileza.

Na página 278, há o link para um material referente ao levantamento da contaminação do terreno. No documento que resume o problema, é evidente e literal que a contaminação nas partes central e sul do terreno é diferente e mais complexa do que no norte, onde está o terminal.

Uma posição cautelosa levaria isso em consideração. A hipótese de replicar o custo do Gentileza não é a mais adequada. Empresas especializadas afirmaram que em um mês seria possível avaliar com precisão os custos dessa remoção e que é errado reprodizir os valores.

Outro exemplo refere-se à questão 12, sobre o prazo de construção do estádio. O documento menciona sete anos e meio, sendo 18 meses "após a assinatura do Termo de Promessa de Compra e Venda" e mais 36 meses prorrogáveis por mais 36 meses.

De fato, são 18 meses para o Flamengo entregar o Programa de Necessidades, Estimativa de Custo e Cronograma Físico. E a Apresentação da Documentação Técnica solicitados na página 47 do edital do leilão.

Mas isso não significa que o projeto será aprovado e que o Flamengo terá o alvará para iniciar a construção em 18 meses. São processos diferentes. Apesar de ser viável ter o estádio em sete anos e meio, a informação não está correta.

Outra preocupação refere-se às próximas fases, conforme apresentado pelo VP de patrimônio, Marcos Bodin. Na fase 2, será elaborado o conceito do estádio, definindo sua capacidade exata, com previsão de 3 meses. Depois, a fase 3: concorrência internacional para o projeto arquitetônico do estádio, e a fase 4: concorrência para a construção.

Sem a fase 2, qualquer valor dado para o estádio é frágil. Como afirmar o custo de uma construção complexa sem o conceito do estádio? Se tudo der certo, sim, o projeto poderá custar menos de R$ 2 bilhões.

Há outras preocupações. No documento da Fase 1, além de não haver o custo do que está sendo proposto, o que inclui melhoria nos acessos e criação de passarela, ciclovia e outros equipamentos urbanos, inexiste menção do plano operacional do entorno nos dias de jogos.

Esse plano é importante porque, para a aprovação do estádio junto à CET-Rio, departamento responsável pelo trânsito da cidade, ele será necessário. A partir do plano irão determinar o impacto no sistema viário cobrar possíveis alterações estruturais.

Se tudo der certo, o custo do que está sendo proposto não aumentará o custo do projeto. Mas não foi o que aconteceu com a Arena MRV, cujo custo da obra foi de R$ 750 milhões, além de outros R$ 335 milhões de condicionantes/contrapartidas, sendo mais de R$ 200 milhões apenas no viário.

Havia uma esperança de uma estratégia mais conservadora. Nesse caso, a diretoria apresentaria um custo máximo para o projeto, por exemplo, R$ 1,5 bilhão, um planejamento financeiro para pagar essa despesa, uma equipe e um plano para fazer com que o projeto coubesse nesse valor. Nem isso foi feito.

Lembremos de casos internacionais, como o Bayern de Munique, que, junto com o TSV 1860 Munique, começou o projeto do Allianz Arena em 2001. Depois de 14 anos, finalizou o processo e conseguiu parceiros como Audi, Adidas e Allianz, que assumiram cada um 8.3% do clube. A seguradora foi a última a entrar, simplesmente pagando a dívida que o Bayern tinha na arena, já que o 1860 havia saído do negócio anos antes.

Se, de fato, como as evidências sugerem, está havendo um excesso de otimismo com o estádio, será necessária uma ruptura urgente no processo e um realinhamento mais profissional. Ainda há tempo, a maior parte dos problemas são contornáveis e corrigíveis, mas, para isso, é preciso acreditar que há um problema e não ter a certeza de que tudo dará certo.

Para não se endividar, o nome do jogo daqui para frente é minimizar os riscos. Não apenas acreditar que tudo dará certo.

* professor da faculdade de arquitetura da universidade de Victoria em Wellington na Nova Zelândia - Phd e Mestrado em arquitetura - Pós Graduado em Real Estate Marketing pela universidade de British Columbia no Canada e líder da pesquisa internacional sobre estádio de futebol Stadia.