Como viabilizar o estádio? Candidatos à presidência do Flamengo respondem

MGM - Julgamos que a missão de trazer segurança para o valor total do projeto compete à próxima gestão. O peso maior do custo guarda correlação com a capacidade de público e com o método construtivo. Esses dois fatores dependem diretamente das escolhas nessa Fase 2, a do projeto conceitual. Num cenário de relativa incerteza, que inclui, mas não se esgota, em temas como remediação ambiental, necessidades de fundação e obras de mobilidade viária exigidas no edital, nossa campanha estabeleceu um grupo multidisciplinar com mais de 20 especialistas, cobrindo desde experiência em grandes projetos de Engenharia ao Marketing. O primeiro produto desse trabalho foi um estudo apresentado em julho, antes da votação do Conselho Deliberativo que autorizou a compra do terreno. No documento, nós nos debruçamos, entre outros fatores, sobre o fluxo de caixa. Naturalmente, trata-se de um trabalho que requer ajustes, melhorias e detalhamento. Mas o que levantamos ali nos demonstrou que o estádio é viável, se forem tomadas as decisões corretas. O link está disponível para consulta.

Wallim - Em primeiro lugar, importante ressaltar que não tive acesso a nenhuma informação que não tenha sido divulgada aos associados do clube. É claro que existem incertezas em vários aspectos do projeto, mas entendo que os riscos estão mapeados e, de certa forma, mitigados. O terreno tem características difíceis de se encontrar na cidade do Rio de Janeiro e não vejo o projeto do estádio como uma ameaça ao equilíbrio financeiro do clube, desde que tratado corretamente. Entendo que o ideal continua sendo chegar a um acordo com a Caixa, mesmo que isto implique ao pagamento de um valor adicional. Fui gestor público por 20 anos e sei bem as responsabilidades que os administradores da Caixa possuem. O estádio do Flamengo tem que ser construído sem afetar o caixa do restante do clube. O ideal, inclusive, é ter contas separadas. Já o valor de construção do estádio deve ser definido diretamente em função da capacidade de captação de recursos pelo próprio negócio. O estádio tem que gerar seus próprios recursos, ser uma unidade isolada e autossustentável financeiramente. Os projetos podem variar de valor. Cabe ao Flamengo estipular um valor aproximado de captação e fazer um projeto dentro deste orçamento. Naming rights, potencial construtivo, venda de cadeiras, captação junto à torcida e financiamento são as formas de captação que mais se adequam a projetos como este. Quanto maior a capacidade de captar recursos, maior o valor que pode ser investido na construção do estádio.

Análise de Fabrício Chicca:

Começamos pela resposta do candidato da situação, que deveria ser capaz de fornecer respostas mais diretas e assertivas para a pergunta, já que, em teoria, ele detém os detalhes do projeto. Entretanto, relata um procedimento pouco usual em desenvolvimentos dessa magnitude: a compra do terreno sem que houvesse um estudo mais detalhado do projeto e um mapeamento de todos os riscos. A justificativa para a falta de detalhamento, sob o argumento de uma oportunidade única e imperdível, não me parece fundamentada.
É preciso lembrar que, em julho de 2022, esse terreno já estava sendo analisado pelo Flamengo, e em agosto de 2022, o presidente Landim fez uma declaração afirmando aos torcedores que o estádio teria uma capacidade para 100 mil pagantes. A fase dois deveria ser a etapa que ocorreria antes da compra do terreno. Não há razão ou explicação lógica para que essa fase não tenha ocorrido anteriormente, considerando que o Flamengo sempre teve interesse em adquirir o terreno. A prática comum no mercado imobiliário é a compra de terrenos para o desenvolvimento de qualquer projeto somente após a viabilidade financeira estar pronta. Para isso, é necessário que haja um investimento no risco, cuja finalidade é reduzir o risco futuro, que pode ter um impacto maior na viabilidade.
As outras duas campanhas, conforme suas respostas, trabalham para tentar encontrar os cenários que causarão o menor impacto possível diante da magnitude do projeto. A resposta da campanha do MGM refere-se à montagem de uma equipe que preparou uma análise de viabilidade com três cenários: realista, pessimista e otimista. Eles acreditam na viabilidade do projeto a partir da tomada de decisões corretas. Embora não haja um detalhamento exato de como isso será feito, o fato de apontarem para um cenário pessimista sugere que há preocupação com o desenvolvimento do projeto.
Já a candidatura de Wallim afirma que todos os riscos estão mapeados e mitigados, uma afirmação com a qual não concordo. Vejo que muitos riscos ainda não podem ser mitigados, pois ainda não há projeto, como, por exemplo, as exigências de alterações viárias que só poderão ser feitas após o desenvolvimento do projeto. Por outro lado, há uma sugestão interessante do ponto de vista da proteção das receitas do Flamengo: a separação da unidade de negócio do estádio do resto do clube e a necessidade de desenvolver um negócio autossustentável.
Considerando as dificuldades intrínsecas do projeto do estádio, somadas às exigências da prefeitura e às incertezas dos custos de aprovação do projeto, para que o estádio seja de fato autossustentável, será necessário um nível de profissionalismo, excelência e governança muito acima dos padrões normais no cenário brasileiro. Isso exigirá uma atuação sólida e eficiente na captação de receitas acessórias e eficiência na operação para o aumento da rentabilidade.

2- Qual seria esse valor?

Dunshee - O valor do investimento será determinado pela capacidade que a geração de caixa do próprio estádio e novas receitas do Flamengo poderão suportar, obviamente sem comprometer o desempenho das demais atividades do clube. Como apresentado na reunião do conselho, este investimento está projetado entre R$ 1,5 e R$ 2,0 bilhões. Temos segurança pelos estudos referenciais que com este valor conseguiremos viabilizar um estádio entre 70 e 80 mil lugares, cujas características serão estabelecidas pelos estudos, e nessa fase também será determinado o teto de investimentos para o projeto. O número exato, como todos sabemos, só teremos com a execução de todos os projetos executivos e respectivos orçamentos apresentados, após a concorrência que faremos. Faremos um estádio adequado a nossa realidade e de acordo a nossa capacidade de geração de caixa. Como já disse o presidente Landim: "Ele deverá ser espartano, eficiente e funcional".

MGM - Nosso grupo de estudos finalizou a primeira fase de trabalhos no dia 24 de julho, antes, portanto, do leilão. A partir da análise de obras recentes em arenas e estádios no Brasil, nossa equipe considerou um custo de R$ 25 mil por assento como valor de referência. Trabalhamos, a partir dessa base, com três cenários: otimista, conservador e pessimista. Os gastos com a compra do terreno (incluindo garantias, taxas e possíveis revisões de preço determinadas por ação judicial) foram projetados, na ocasião, entre R$ 185 milhões e R$ 220 milhões. Para a construção do estádio em si, foi previsto um valor entre R$ 1,8 bilhões e R$ 2 bilhões, que varia de acordo com o cenário. Avaliamos, portanto, o investimento entre R$ 1,99 bilhão e R$ 2,2 bilhões.

Wallim - Conforme explicado no item anterior, o valor da construção deverá ser definido em função da capacidade de captação do "negócio estádio" de forma a não contaminar o orçamento do clube

Análise de Fabrício Chicca:

Nenhum dos candidatos é capaz de apontar o custo final do projeto, o que já era esperado, pois não há projeto. Arquitetos e engenheiros não podem estimar o custo de uma construção sem que haja um projeto detalhado. Porém, é interessante notar que as três candidaturas enxergam o negócio de maneiras diferentes. Há uma referência de R$ 25 mil por assento, ou US$ 5 mil, que é um valor amplamente utilizado internacionalmente em estudos iniciais, mas há variações significativas devido ao impacto do custo das fundações, acabamentos e nível de automação dos projetos.

3- Qual custo máximo que acreditas que o Flamengo possa assumir, R$ 1,5 bilhão! r$ 2 bilhões? Menos? Mais?

Dunshee - Nós apresentamos ao conselho as fontes de receitas que vamos utilizar para viabilizar a construção do estádio, e todos aprovaram. São fontes de receitas novas, que não temos hoje, que serão geradas pelo próprio estádio. É com esse objetivo que estamos trabalhando. Não vamos comprometer nosso desempenho esportivo ou nossa austeridade financeira com a construção do estádio. É um compromisso da nossa gestão. Estamos muito seguros disso. Estamos seguros, outrossim, de que minimamente com o montante de R$ 1.5 bi, viabilizaremos um estádio com capacidade mínima de 70 mil lugares.

MGM - Acreditamos que o Flamengo reúne condições necessárias para construir o estádio. Claro que persistem incertezas - entre elas, as citadas acima. De acordo com nossas premissas, o Flamengo estará dentro do ponto de equilíbrio na projeção conservadora. Na projeção otimista, a construção do estádio dependeria menos da antecipação de recursos do próprio estádio (o que se explicaria pela venda do potencial construtivo da Gávea, de que falaremos melhor adiante). Na projeção pessimista, o Flamengo assumiria um risco na ordem de R$ 330 milhões, que consideramos dentro de um nível de comprometimento que o clube seria capaz de lidar. Lembramos que há alternativas de captação de recursos que não foram computadas pela diretoria, e que foram mapeadas em nosso estudo. O maior desafio está exatamente aí, nas fontes de receita.

Wallim - Já respondido acima.

Análise de Fabrício Chicca:

As candidaturas, exceto a de Wallim, trabalham com uma projeção máxima de R$ 2 bilhões. No entanto, não há referência a custos de difícil previsibilidade que podem interferir diretamente no custo final do projeto, o que causa preocupação, particularmente em relação aos custos decorrentes das exigências do edital do leilão e dos aspectos viários.

4- Considerando que a Fase 2 demorará apenas 3 meses, não poderia ter sido realizada em abril para que o Flamengo tivesse ao menos um pouco mais de segurança no valor do estádio para a compra do terreno?

Dunshee - Na apresentação estimamos em 3 meses. Na prática levará um pouco mais de tempo. Como disse anteriormente, o leilão foi marcado com pouca antecedência e este estudo completo levará entre 4 e 6 meses, pelo menos, com o nível de detalhamento que estamos buscando. Primeiro tínhamos que ter o terreno. O que buscamos nos certificar antes da compra do terreno foi da viabilidade técnica de se ter um estádio com capacidade mínima de 70 mil lugares, que era a premissa fundamental para seguirmos ou não. E não havia essa certeza antes dos estudos da fase 1, por isso corremos com ela. Nos certificamos também que a descontaminação não seria um impeditivo. Agora, os números dirão se o estádio terá uma característica mais simples ou se poderemos investir um pouco mais em acabamentos e maior tecnologia, por exemplo. Reiterando que mapeamos todos os riscos do negócio com vários parceiros consultores e vimos que valia a pena corrê-los pela oportunidade única que se apresentava.

MGM - Lamentamos que o Flamengo ainda não tenha apresentado o conceito detalhado de estádio nem a projeção de um fluxo de caixa. Um aprofundamento maior, inclusive, aumentaria bastante a precisão das nossas projeções. Independentemente de quem vença a eleição, é fato que o Flamengo terá uma nova gestão no ano que vem, e a construção do estádio é um tema que deve ser blindado da disputa eleitoral, desde já. Todas as campanhas deveriam ser convidadas a colaborar. Apesar das críticas quanto à condução do processo, vamos compartilhar o resultado dos nossos estudos com a diretoria.

Wallim - Não sei dizer se houve alguma razão para não fazer a Fase 2, mas entendo que a diretoria do clube, se fosse possível, deveria ter realizado algum tipo de estudo de conceito

Análise de Fabrício Chicca:

Há diferenças fundamentais nas respostas das candidaturas que não representam a situação. A justificativa de que "não houve tempo" sugere uma tomada de risco desnecessária e incompatível com a natureza do projeto (ou de qualquer outro projeto imobiliário ou mesmo de estádio). Como mencionado, há pelo menos dois anos que o Flamengo analisa o terreno (e isso exclui a gestão anterior, cujo vice-presidente de patrimônio à época já havia analisado o terreno do Gasômetro, como confirmado em entrevista a Raphael Zarko, do GE, em novembro de 2018). Tanto Wallim, quanto a candidatura de Maurício Gomes de Matos apontam para a necessidade de que o Flamengo tivesse realizado a chamada "Fase 2" antes da compra do terreno. No meu entender, a não realização da fase 2 antes da compra do terreno trata-se de uma falha grave. Essa fase pode ter um custo elevado, mas aplicar uma prática comum do mercado imobiliário ajudaria a reduzir esse impacto. Por exemplo, em situações como essa, escritórios de arquitetura são frequentemente contratados para participar desse estudo, contribuindo para a realização do cálculo de viabilidade e cobrando menos do que cobrariam normalmente, trabalhando parcialmente no risco e sob um contrato que ofereceria, na hipótese do terreno ser efetivamente comprado, o projeto final (ou pelo menos parte dele) e com o pagamento de uma multa caso o negócio não seja realizado.

5- No dia 3 de maio, em entrevista ao GE, o presidente Landim afirmou que, se fosse para fazer o estádio, deveria ser através de SAF. Sobre fazer o estádio sem SAF, ele disse: "eu vou ter que esperar um pouco mais para que a minha geração de caixa livre no Flamengo permita que eu pague o financiamento que eu tenho". Hoje eu diria para você que, se eu for fazer, ainda vou impactar o desempenho do futebol, e a minha decisão é não fazer." No dia 27 de junho, em entrevista ao canal do João Guilherme, afirmou que não era preciso SAF. Sabendo que não houve mudança na posição financeira do Flamengo, o que precisa ser planejado para que a SAF não seja necessária para a construção do estádio?

Dunshee - Todas questões envolvendo o presidente Landim, peço que trate diretamente com ele. No que tange à minha pessoa, meu compromisso já anunciado é de não fazer SAF. Temos estudado e trabalhado formas de financiar a construção. Temas como o potencial construtivo da Gávea carimbado para a construção do estádio, que estamos desenvolvendo com a prefeitura há bastante tempo. Desses estudos preliminares também saíram os valores estimados para Naming Rigths, Sector Rigths, Cadeiras Cativas, contratos de exclusividade no setor de alimentos e bebidas, e diversas outras ativações para que a torcida do Flamengo participe e colabore com o projeto. Portanto, não precisamos de SAF no Flamengo.

MGM - Sou um dos primeiros signatários da emenda estatutária que pretende impor mais rigor a um eventual ritual de aprovação de uma SAF - proposição, aliás, idealizada por apoiadores da nossa campanha. A construção do estádio nada tem a ver com uma eventual SAF, cujo objeto social é a exploração do futebol profissional. O estádio deve ser lucrativo por si mesmo e tratado como uma unidade de negócios independente. Dentro desse conceito, o Flamengo pode criar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), e vender participações dessa empresa a quem queira ser sócio do empreendimento do estádio. Essa SPE, inclusive, amenizaria a necessidade de uso de recursos próprios na construção.

Wallim - Não é necessário criar uma SAF para construir o estádio. O orçamento do estádio tem que ser compatível com a capacidade de geração de recursos para este fim.

Análise de Fabrício Chicca:

Abaixo, junto à análise das respostas à pergunta número 6.

6- Ao contrário do que está circulando, o Bayern não vendeu participação a Audi, Adidas e Allianz para financiar seu estádio. Por exemplo, a Allianz só adquiriu 8.3% do Bayern em 2014, quase 15 anos após o início do projeto do estádio, essencialmente para pagar o restante da dívida do estádio. O Flamengo comprou o terreno sem um projeto, portanto sem saber o valor do estádio, e com a obrigação de construí-lo por conta das demandas do leilão. Terá, ainda, que realizar obras de melhoria na região, sem conhecer o custo preciso da descontaminação; e assumir o custo da possível adaptação do viário. Dadas as incertezas do custo do projeto e na hipótese de custar mais do que o planejado, consideraria que o Flamengo deveria vender participação através de uma SAF para pagar essa dívida como fez o Bayern? Deveria reduzir o investimento no futebol? Ou existe outra alternativa? Qual e como torná-la viável?

Dunshee - O terreno é o primeiro passo para a construção de um estádio ou de qualquer outro projeto. Estamos celebrando essa conquista e trabalhando nos detalhes. Repito, temos segurança de que o terreno e o local são adequados ao que precisamos para nosso estádio. Todos os passos necessários daqui para adiante serão levados ao Conselho como rege nosso estatuto. Nosso compromisso com o Conselho Deliberativo é absoluto. 602 votos a favor contra 33 demonstram que fomos muito claros e continuaremos sendo. Faremos no tempo certo, conforme nosso planejamento prevê. Nossa gestão prima por planejamento e organização. Foi assim que conseguimos todos os resultados que tivemos durante nosso período. Finalizando a resposta, não haverá SAF no Flamengo em nossa gestão.

MGM - Como ressaltado na resposta anterior, o estádio precisa ser uma unidade de negócios independente. Se for o caso de vender participações, elas devem ser exclusivas do estádio, na SPE a ser criada. Aliás, a presença de um sócio que agregue expertise em gestão de propriedade multiuso é recomendável, dado que o negócio principal do Flamengo é a gestão esportiva. Ao ponto central, de forma bem direta: a construção do estádio, naturalmente, requer o uso de receitas que não fazem parte do fluxo atual do clube. A principal delas é o uso do potencial construtivo da Gávea, que depende tanto da negociação com o governo do Estado quanto da mudança na legislação municipal. Se, desembaraçada, essa fonte poderia responder por algo entre 20% a 35% dos recursos necessários para a obra, a depender de fatores como liquidez no momento da comercialização do Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC). As incertezas sobre esse ponto, do uso do potencial construtivo, modulam nossos cenários. No caso do nosso cenário pessimista, por exemplo, não levamos em conta nenhum uso de CEPAC. Outro recurso relevante vem do Naming Rights/Sector Tights/B&F Rights, ou seja, a venda dos direitos de dar nome ao estádio, dar nome às áreas internas do estádio e dar direito de comercialização exclusiva de produtos de alimentos e bebidas no estádio - 40% a 55% viriam daí. É importante lembrar que o cenário de comercialização desses direitos no Brasil melhorou nos anos recentes. Nós projetamos também verbas de marketing exclusivas (licenciamento do estádio, tapumagem, atividades pré-inauguração, tour virtual, renda inaugural), assim como verbas de financiamento coletivo (uma espécie de "tijolinho"), que melhoram a equação financeira. Todas essas receitas são novas e exclusivas do estádio e, tanto nas projeções otimista quanto conservadora, são capazes de custear o estádio. Em qualquer uma das projeções, porém, haverá momentos de fluxo de caixa negativo, e para isso, prevemos de maneira conservadora o acesso à linha de crédito que o Flamengo possui no BRB, prefixada em CDI+Juros de 3,3% a.a. O impacto financeiro desse empréstimo está lançado no fluxo de caixa das nossas projeções. Há alternativas adicionais de financiamento, que poderiam ser cruciais no cenário pessimista: a) vender parte da SPE do estádio para um sócio estratégico capaz de aportar capital; b) emitir debêntures dessa SPE; c) captar empréstimos de longo prazo, usando uma garantia real ou recebíveis, o que asseguraria juros mais baixos do que o financiamento do capital de giro do BRB; d) readequação orçamentária. Há escolhas a fazer. Isso precisa ficar transparente para a Nação Rubro-Negra. Mas, em nenhum cenário, por mais desafiador que seja, haverá SAF.

Wallim - Não é necessário criar uma SAF e vender um percentual do seu capital. Existem formas de captação, já mencionadas no item 1. Os recursos para a construção do estádio não podem se misturar como os do futebol, dos esportes olímpicos e do clube social. Definido o orçamento do estádio, forma-se uma comissão composta por 5 associados do clube com larga experiência em projetos deste tipo e contrata- se uma empresa de auditoria de grandes obras para controlar os custos e acompanhar o cronograma físico-financeiro. Assim os custos serão monitorados e ficarão sob controle. Os associados do clube deverão estar sempre informados da evolução do projeto de construção. Transparência é fundamental para que o clube não seja afetado de alguma forma.

Análise de Fabrício Chicca:

Houve uma mudança na gestão atual do Flamengo, marcada pela manifestação do presidente de que não haveria recursos disponíveis para o estádio sem que isso impactasse o futebol. As fontes de receita apontadas pelo candidato da situação -- potencial construtivo da Gávea, Naming Rights, Sector Rights, cadeiras cativas, e contratos de exclusividade no setor de alimentos e bebidas -- dificilmente serão capazes de gerar caixa suficiente, durante a obra, para que não haja impacto no restante do clube, especialmente no futebol. O potencial construtivo precisa ser comercializado, os Naming Rights provavelmente não serão pagos antecipadamente, e, caso o sejam, sofrerão descontos de juros; as cadeiras cativas representam um adiantamento de receitas, o que significa que, ao vendê-las, perde-se a rentabilidade futura do negócio, uma vez que essas cadeiras deixarão de gerar receita. Sim, os recursos existem, mas é improvável que ingressem no caixa do Flamengo no momento de maior exposição financeira, durante a obra, uma ideia compartilhada pela campanha de Maurício Gomes de Matos (MGM).
Nenhuma das campanhas sugere que a SAF (Sociedade Anônima do Futebol) seja a solução, mas, por outro lado, não há uma proposta suficientemente sólida para garantir que não haverá impacto sobre o clube, exceto no cenário pessimista, mais uma vez apontado pela campanha de Maurício Gomes de Matos. Nota-se que essa campanha apresenta alternativas estruturadas para o caso de custos elevados. Um cenário mais preciso seria possível se o projeto estivesse mais desenvolvido; no entanto, devido à falta de desenvolvimento do projeto, ainda existem riscos que não puderam ser mapeados. A separação da unidade de negócio, por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), também não é uma solução simples, o que implica na possível necessidade de ter um sócio para o estádio. Esse sócio, geralmente, buscará operar o estádio da forma mais lucrativa possível, o que pode significar ter interesses divergentes dos do clube, como, por exemplo, priorizar um show em detrimento de um jogo. Além disso, o edital da prefeitura estabelece prazos para a entrega do projeto e a construção, o que torna a formação de uma SPE uma tarefa complexa, com prazos curtos e a necessidade de formar uma sociedade sem que o objeto da sociedade esteja plenamente desenvolvido; ainda que seja factível, é uma operação complexa.

7- O terreno está contaminado e, segundo o processo de desapropriação do terminal Gentileza, a contaminação na parte sul do terreno, oposta ao terminal, é mais séria e complexa do que a do terminal. O Flamengo continua usando o exemplo do terminal Gentileza como referência. Mas a prática de aquisição de terrenos por incorporadoras sugere que esse levantamento seja feito antes da compra. Essa é uma das razões pelas quais o terreno não tinha liquidez e houve um desconto de 10% na avaliação do terreno para o leilão por conta da incerteza dessa contaminação. O Flamengo não deveria fazer esse levantamento antes?

Dunshee - Nós consultamos diversas empresas que executaram trabalhos de descontaminação de terrenos na região do porto. Consultamos também empresas especialistas no tema, e de verdade, estamos seguros de que os valores máximos de descontaminação que possam requerer o terreno do gasómetro não inviabilizará em nenhuma hipótese a construção do nosso estádio. Não é representativo para o projeto. A experiência do terminal Gentileza foi apenas um dos exemplos que utilizamos para nossa avaliação, e não a única. Não era uma opção fazer um estudo detalhado de descontaminação antes, mesmo porque não tínhamos acesso ao terreno. Como dito o leilão foi marcado com antecedência de 15 dias. Se o Flamengo não arrematasse o terreno a desapropriação certamente seria cancelada, porque a renovação urbana não seria feita, entretanto, reforço que todos os passos que demos foram com total segurança, mapeando os riscos.
Por fim, só destacando o compromisso e a seriedade de nossa gestão, quanto a responsabilidade em colocar o Flamengo sempre mais alto. Nosso sonho de ter um estádio é centenário. Não somos amadores, buscamos suporte altamente especializado, atualizado, com equipes que conhecem profundamente de todos os assuntos que o estudo demanda. O que posso dizer é que o Flamengo terá seu estádio e continuará mantendo sua saúde financeira intacta e brigando por títulos sempre. É nosso compromisso e não vai mudar nunca.

MGM - A estimativa dos custos de descontaminação leva em conta, sim, os valores gastos no Terminal Gentileza e os multiplica por 3, considerando as proporções. Na elaboração do Plano de Negócios, consultamos um geólogo que trabalhou no projeto do Terminal Gentileza e um arquiteto que tem sua tese de doutorado sobre o Porto Maravilha. A conclusão desses e de outros especialistas é de que um estádio, por suas características construtivas, oferece possibilidade de descontaminação mais efetiva do que uma construção convencional, em razão da complexidade das fundações. Portanto, não há um consenso de que o custo venha a superar significativamente a projeção proporcional. Se de fato a descontaminação implicar um custo maior que as projeções iniciais indicam, essa não se trata de uma variável decisiva na tomada de decisão, já que seu custo estimado gira em torno de 1% do custo total. Na matriz de riscos, a ausência do potencial construtivo da Gávea e as dificuldades de comercialização dos naming rights são pontos de atenção mais relevantes, já que respondem pela maior parcela da geração dos recursos necessários.

Wallim - Uma avaliação do nível de contaminação deveria ter sido feito, mas não sei dizer se a Caixa permitiu e se havia tempo hábil antes do leilão. No caso de o valor da descontaminação ser mais elevado do que o esperado, esse acréscimo deve ser utilizado como argumento para a perícia não aumentar ou aumentar pouco o preço final do terreno no leilão. Finalmente, a oportunidade da compra do terreno surgiu tanto pelo interesse do governo municipal em desenvolver a região, quanto da atual diretoria, como legado da sua gestão. Conforme eu disse na sessão do Conselho Deliberativo que aprovou a compra do terreno, a oportunidade estava posta e o Flamengo não poderia deixar passá-la.

Análise de Fabrício Chicca:

Há uma grande probabilidade de que a contaminação seja grave, mas o custo para sua mitigação não deve ser exorbitante, uma vez que o projeto do estádio pode solucionar o problema ao isolar as áreas contaminadas, corroborando a resposta da candidatura de Maurício Gomes de Matos. No entanto, há dois pontos importantes a serem considerados. O primeiro refere-se à tomada de risco: os laudos disponíveis atualmente precisam ser atualizados. Empresas especializadas concordam que é possível uma solução arquitetônica capaz de minimizar os custos de descontaminação, mas seria necessário atualizar os estudos para confirmar essa viabilidade.
O segundo ponto diz respeito à aprovação do projeto ambiental e à mitigação da contaminação. Esse processo depende da análise técnica da Secretaria do Meio Ambiente, e para reduzir os riscos envolvidos, uma consulta prévia a essa secretaria, com o projeto em mãos e um plano de remediação, traria muito mais segurança quanto aos riscos. Além disso, não está sendo considerado o tempo necessário para esse trâmite, que pode se tornar um complicador adicional. Uma das razões pelas quais incorporadoras diminuíram o interesse pelo terreno relaciona-se justamente à questão da contaminação. Sem estudos atualizados, há incertezas quanto ao custo e ao tempo envolvidos. Felizmente, parece que isso não se tornará um grande problema.

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