De NY a Berlim: as cidades que já restringiram ou baniram o Airbnb

A decisão anunciada no fim de junho pelo prefeito de Barcelona, na Espanha, de banir os aluguéis por temporada viabilizados por plataformas como o Airbnb para turistas a partir de 2029 amplificou o polêmico debate em torno do custo versus benefício do turismo em grandes cidades.

A medida, que será implementada gradualmente — novas licenças não serão emitidas e as já existentes não serão renovadas até o prazo final —, liberará para o mercado imobiliário cerca de 10 mil imóveis, segundo informações da agência Bloomberg.

Por que metrópoles se opõem aos aluguéis por temporada?

Enquanto cidades no estado americano do Havaí citam questões ambientais, já que o fluxo de turistas pós-pandemia teria trazido aumento de lixo, entre outros problemas à área, outros grandes centros europeus optam por limitar a hospedagem de visitantes em Airbnbs para coibir a especulação imobiliária. O custo médio de aluguéis cresce nas regiões onde muitas propriedades se tornam secundárias e acabam disponibilizadas aos turistas — com preços competitivos aos hotéis.

A certa altura, outro problema se instala como consequência: a gentrificação, que descaracteriza culturalmente (e arquitetonicamente) cidades históricas, como é o caso de Florença, na Itália. Por lá, a prefeitura decidiu banir os aluguéis por temporada no centro histórico para evitar a evasão de florentinos de suas casas e a artificialização da paisagem para atender às demandas dos inquilinos-visitantes.

Outras localidades que já "expulsaram" ou limitaram o Airbnb

Nova York (EUA)

Em setembro de 2023, a prefeitura da "Big Apple" proibiu o aluguel de imóveis na cidade por menos de um mês, o que afeta especificamente o negócio de plataformas como o Airbnb. Segundo a Agência France-Presse (AFP), havia 36 mil apartamentos que eram disponibilizados nesta modalidade até então, mas ela é considerada ilegal pelas autoridades.

Agora, anfitriões podem alugar quartos, desde que morem no apartamento e estejam presente durante a estadia de não mais de dois visitantes por vez. Portas de quartos não podem ser trancadas. Para disponibilizar um quarto ou alugar o imóvel para períodos superiores a um mês, o anfitrião ainda terá que se candidatar a uma autorização (que não é expedida imediatamente) na prefeitura e pagar uma taxa de US$ 145 (R$ 807) a cada dois anos. Caso não sigam as regras, os proprietários podem ter que pagar multas entre US$ 1.000 e US$ 7.500 (entre R$ 5.568,40 e R$ 41.763).

Paris (França)

Em Paris, desde 2021 apenas a residência principal de um proprietário pode ser alugada como acomodação turística, desde que hospedagens sejam declaradas à prefeitura e dentro do limite de 120 dias por ano, ainda de acordo com a AFP.

Caso a propriedade seja uma segunda casa do dono, as regras são mais duras: é preciso fazer uma candidatura junto às autoridades municipais para reclassificação da residência como imóvel turístico, o que envolve avaliação da proporção de área residencial em seu entorno. A prefeitura de Paris considera as restrições bem-sucedidas em coibir o excesso de turismo, com queda do número de multas aplicadas nos últimos anos.

Florença (Itália)

A prefeitura italiana baniu em outubro de 2023 o aluguel por temporada em plataformas como o Airbnb no seu centro histórico, uma manobra para coibir a expulsão de moradores (e a consequente descaracterização) do coração de Florença. A nova lei também oferece isenção fiscal por três anos aos proprietários de imóveis por temporada que passarem a alugar para residentes da cidade.

À Reuters, o prefeito Dario Nardella informou que havia menos de 6 mil apartamentos em Florença listados no Airbnb em 2016, mas este número saltou para cerca de 14.378 no fim de 2023. Em consequência, o custo médio de um aluguel residencial na área saltou 42% no período. "Os 40 mil florentinos que vivem no centro reclamam que estão vivendo, de repente, em prédios de hotéis", afirmou.

Roma (Itália)

Na Cidade Eterna, as restrições não são regionais, mas temporais: você só pode alugar seu apartamento para temporada por, no máximo, 60 dias ao ano, reportou o jornal britânico Metro.

Munique (Alemanha)

Munique proíbe que mais de 50% de qualquer residência seja usada como aluguel para temporada. No entanto, propriedades inteiras desocupadas podem ser alugadas por temporada por até oito semanas por ano sem autorização da prefeitura. Caso o anfitrião tenha o objetivo de alugar o imóvel por mais tempo, deve se candidatar a uma autorização municipal que pode ser expedida em até um ano, de acordo com o Airbnb.

São avaliados os interesses da comunidade e do proprietário, assim como a preservação do espaço, na decisão.

Stuttgart (Alemanha)

Em Stuttgart, anfitriões que queiram alugar mais da metade de suas propriedades por temporada só podem fazê-lo por, no máximo, 10 semanas ao ano sem uma autorização da prefeitura. O próprio Airbnb esclarece que, desde 2021, qualquer anfitrião que vá compartilhar de seu local de residência precisa registrar o aluguel junto às autoridades municipais.

Viena (Áustria)

Desde 1º de julho, a capital austríaca só permite que os proprietários aluguem unidades individuais a turistas por, no máximo, 90 dias por ano. Partes da cidade zoneadas como residenciais já estavam sob estas restrições desde 2018. O objetivo é garantir que os endereços não sejam usados exclusivamente para os aluguéis.

Anfitriões interessados em comercializar os imóveis por períodos mais longos têm que se candidatar à autorização da prefeitura, informa o Airbnb.

Palma de Maiorca (Espanha)

A capital de Maiorca baniu desde 2018 os aluguéis de apartmentos em prédios residenciais. Anfitriões, por lá, só podem alugar casas para uma única família que sejam isoladas ou villas, reportou o jornal britânico The Guardian, para garantir "ordem" na cidade.. As multas podem chegar a 400 mil euros (R$ 2,4 milhões).

Berlim (Alemanha)

Em 2018, a capital alemã chegou a banir o Airbnb. Hoje, a plataforma está disponível por lá, mas há regras para os aluguéis. Anfitriões precisam de autorização para disponibilizar uma propriedade inteira por curtas temporadas, sem limite anual. Já a segunda propriedade de um dono pode ser alugada por, no máximo, 90 dias ao ano.

De acordo com o próprio Airbnb, não é preciso autorização para alugar apenas um quarto em sua residência principal, desde que o espaço represente menos de 50% do tamanho total da casa ou apartamento.

Londres (Inglaterra)

Assim como em outras capitais, londrinos só podem alugar suas propriedades por 90 noites ou menos durante o ano sem a necessidade de uma candidatura a uma autorização para uso comercial. Os limites, segundo a emissora Euronews, teriam sido estabelecidos para garantir que os aluguéis sejam sustentáveis e "perturbem minimamente" a cidade.

Amsterdã (Países Baixos)

A capital permite que seus anfitriões aluguem suas propriedades em contratos curtos (como é o formato do Airbnb) por, no máximo, 30 dias ao ano. Qualquer estadia maior ou arranjo em que o locatário extrapole o limite anual exige uma autorização das autoridades locais para classificar a propriedade como "casa de veraneio", o que permite acomodar até quatro visitantes por vez.

O documento deve ser renovado anualmente e custa 71 euros (R$ 430,60) para ser expedido. Caso a lei não seja obedecida, há risco de multa entre 8.700 e 21.750 euros (entre R$ 52.767,90 e R$ 131.919,70).

Honolulu e ilha de Oahu (EUA)

Desde outubro de 2022, a ilha de Oahu exige estadia mínima 90 dias (cerca de três meses) em contratos temporários de aluguel como os estabelecidos pelo Airbnb. A decisão foi assinada pelo prefeito da capital Honolulu, uma dos principais polos de surfistas do Havaí, "para proteger comunidades locais e recursos naturais", reportou Nossa.

Os contratos também só são liberados em áreas específicas da ilha, que já receberam zoneamento para resorts, como é o caso de Waikiki.

Palm Springs (EUA)

Desde 2022, o destino californiano exige autorização para qualquer tipo de hospedagem. Há diversas modalidades (como homeshare, o compartilhamento do imóvel, e o aluguel por temporada), mas todas limitam o período que uma propriedade pode ser alugada através das plataformas a 26 dias por estadia.

Além disso, as "casas de veraneio" só podem representar até 20% dos imóveis de suas áreas residenciais. Uma autorização junior, mais econômica na tabela do governo local, só permite até seis aluguéis por ano por imóvel.

São Francisco (EUA)

Outra metrópole californiana, a cidade de São Francisco impõe um limite de 90 dias por ano aos aluguéis por temporada. Para poder disponibilizar o imóvel, o anfitrião também precisa morar lá por, ao menos, 275 dias ao ano. Cada estadia pode durar, no máximo, 30 dias.

No entanto, se você mora no imóvel e quer alugar um quarto, por exemplo, pode fazê-lo o ano todo, sem restrições. Há outras regras impostas pelo governo local, como seguro, além de boa condição estrutural. Não é possível alugar imóveis em algumas regiões da cidade, contudo, delimitadas pela prefeitura, de acordo com o próprio Airbnb.

Montreal (Canadá)

Desde setembro de 2023, Montreal não multa apenas anfitriões, mas também as próprias plataformas — como o Airbnb — caso as casas anunciadas não possuam número de registro junto à prefeitura com data de validade. Valores podem ser altos: até 100 mil dólares canadenses por anúncio (R$ 405,3 mil), segundo o jornal Montreal Gazette.

Os imóveis disponibilizados para aluguéis por temporada inferior a 31 dias também só podem estar localizados em áreas permitidas pela administração municipal, para não perturbar outras regiões residenciais.

Vancouver (Canadá)

A região de Colúmbia Britânica, onde fica a cidade, impõe um limite de até 30 dias por estadia. Desde maio, as propriedades alugadas pelas plataformas devem, sempre, ser a residência principal do dono e registradas junto à província desde maio. Multas podem chegar a 1.000 dólares canadenses (pouco mais de R$ 4.053) por dia.

Toronto (Canadá)

Também em Toronto só podem ser disponibilizados os imóveis "principais" de seus donos e não residências secundárias. Os anfitriões precisam registrar os imóveis junto à prefeitura e compartilhar o número de registro através do anúncio. Aqueles que não publicam seu número ou um motivo válido de isenção do registro podem acabar banidos de se tornarem anfitriões em Toronto.

Cada estadia pode durar apenas até 28 dias por vez e anfitriões podem alugar seus imóveis até 180 dias por ano, no máximo. Este limite, no entanto, não se aplica para quem aluga só um quarto da casa, por exemplo.

Penang (Malásia)

A ilha de Penang, um destino turístico popular no país, baniu aluguéis por temporada em maio de 2023 para controlar o "comportamento antissocial dos turistas", de acordo com informações dos jornais South China Morning Post e The Independent. Propriedades registradas como comerciais e flats ainda podem receber visitnates por até três dias, no entanto, mediante notificação apropriada às autoridades locais, pagamento de taxa anual e aprovação de pelo menos 75% das pessoas que vivem no mesmo prédio.

Ou seja, os vizinhos precisam concordar.

Tóquio (Japão)

O Airbnb é legal em Tóquio, mas existem regras como em outros destinos da lista. Aluguéis por temporada são limitados a 180 dias por ano e os imóveis precisam contar com um proprietário no local durante a estadia — esta pessoa só pode ser substituída por um administrador. Anfitriões também precisam exigir dados dos hóspedes que devem ser reportados ao governo local.

Em alguns distritos da capital japonesa, o limite de dias pode ser menor ou o aluguel é liberado apenas em épocas determinadas.

Sydney (Austrália)

O estado de New South Wales (Nova Gales do Sul), onde fica Sydney, limita os anfitriões a alugarem suas propriedades no Airbnb por no máximo 180 dias ao ano. Estadias acima de 21 dias consecutivos "não contam" no limite. No entanto, desde 2021 todos os imóveis devem ser registrados junto às autoridades mediante a pagamento de uma taxa de 65 dólares australianos (R$ 240,20) pelo primeiro ano e 25 dólares australianos (R$ 92,40) pela renovação.

Cidade-Estado de Singapura

Além da exigência de registro em casos de aluguéis oferecidos por plataformas como o Airbnb em albergue ou hotéis, a Cidade-Estado também exige estadias mínimas de pelo menos 92 dias (cerca de três meses) em propriedades residenciais privadas e seis meses em acomodação em residencial do governo, de acordo com informações cedidas pelo próprio Airbnb.

Edimburgo, na Escócia

Anfitriões que começam a disponibilizar seus imóveis no Airbnb precisam de autorização antes de aceitar a primeira reserva em toda a Escócia. Em Edimburgo, mais especificamente, a documentação é necessária para alugar sua residência secundária, mas não o endereço principal.

No entanto, um novo programa de planejamento urbano para os próximos 10 anos, anunciado em dezembro, pode acabar banindo em breve os aluguéis por temporada na cidade, noticiou a Euronews.

Mais medidas na Irlanda do Norte e Portugal

Para combater o aumento desenfreado de preços de aluguéis, Portugal parou no ano passado de emitir novas licenças para Airbnbs ou outros aluguéis por temporadas similares, exceto em áreas rurais, informou a emissora Euronews. Todas as autorizações serão revisadas agora a cada cinco anos e o país estuda um novo sistema para controlar os preços dos aluguéis.

Proprietários portugueses que queiram converter seus Airbnbs em residências comuns têm recebido isenção de impostos do governo. Assim como em outros países, a Irlanda do Norte já passa a exigir registro de qualquer imóvel que ofereça acomodação de turista como comercial — com seu registro respectivo junto às autoridades turísticas.