Burocracia da reforma: veja a papelada exigida para a execução da obra
Colaboração para o UOL, em São Paulo
29/04/2016 07h01
Quando uma reforma começa, a preocupação se volta para o custo, o prazo e a escolha dos materiais. Mas cuidar da documentação obrigatória antes de iniciar o quebra-quebra é fundamental. Sem isso, o dono do imóvel pode sofrer sanções que vão de multas à paralisação da obra pela prefeitura. Construção irregular, muitas vezes, também significa obra insegura. Em São Paulo é possível denunciar através do SAC (Sistema de Atendimento ao Cidadão) ou pelo telefone 156. Confira a seguir algumas dicas para lidar com toda essa burocracia e ter uma reforma mais tranquila.
Documentação resumida
Pré-obra:
- Projeto de arquitetura com plantas, memorial descritivo e cronograma.
- Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
- Comunicação oficial ao condomínio (em caso de apartamentos).
- Comunicação à prefeitura local para obtenção do Alvará de Aprovação e de Execução de Reforma. Para isso, é preciso apresentar:
- Requerimento da prefeitura preenchido;
- Cópia do carnê do IPTU e do título de Propriedade registrado em Cartório de Registro de Imóveis;
- Guia quitada de arrecadação da taxa e tarifa devidas ao órgão municipal;
- Cópia de documento que comprove a regularidade da edificação existente, por exemplo, Habite-se ou Certidão;
- Cópias de RG e CPF do requerente. Para empresas, são necessárias cópias do CNPJ e do Contrato Social;
- Cópia do registro profissional do arquiteto e/ou do engenheiro e da Ficha de Inscrição no CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliários) da prefeitura.
Pós-obra
- Certificado de Conclusão de Obra junto à prefeitura. Para obtê-lo, será preciso reunir:
- Alvará de aprovação e de execução da reforma;
- Cópia do carnê do IPTU e de recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza);
- Planta do imóvel;
- Declaração de propriedade;
- Declaração do responsável técnico.
Fontes consultadas: Erika Fukunishi e Thalita Miyawaki, arquitetas do escritório EFTM Arquitetura; Luís Nishi, arquiteto do escritório Laka Decora e consultor do escritório catalão Jansana de la Villa de Pauuw Architectes; Natalia Porto e Laura Losasso, arquitetas do escritório Porto Losasso; e Rejane Saute Berezovsky, engenheira e diretora de Relações Institucionais do Ibape/SP (Instituto Brasileiro Avaliações Perícias Engenharia São Paulo).
Entenda o processo
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Projeto, o início de tudo
Toda reforma que altere ou comprometa a segurança da edificação e/ou do entorno deve ser respaldada por um projeto feito por um arquiteto e/ou engenheiro. Há alteração de paredes, abertura de vãos e construção de área adicional? Tem que ter projeto. Pequenos reparos como pintura de paredes, aplicação de gesso, troca de revestimento ou de telhas, reparos elétricos ou hidráulicos podem dispensar essa etapa.
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Documentação mínima (pré-prefeitura)
Os projetos de reforma devem conter plantas, memorial descritivo, cronograma e Registro (ou Anotação) de Responsabilidade Técnica (RRT ou ART). Estes documentos são elaborados pelo arquiteto ou engenheiro contratado. O registro de responsabilidade é solicitado pelo profissional junto ao conselho regional de sua categoria (CAU ou CREA) e impõe o pagamento de taxa (no caso da ART, proporcional ao valor do projeto).
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Informe a prefeitura
A obrigatoriedade de comunicar a prefeitura sobre a reforma depende do porte da obra. Em São Paulo, por exemplo, a administração municipal deve ser informada sempre que houver modificações na área edificada, na estrutura, na inclusão de cômodos ou divisórias na vertical e na volumetria. O comunicado é feito via Alvará de Aprovação de Reforma. As exigências mudam de município para município, por isso, consulte a prefeitura de sua cidade.
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Burocracia básica
De modo geral, reformas pedem dois documentos básicos emitidos pelas prefeituras: o Alvará de Aprovação e de Execução de Reforma e o Certificado de Conclusão de Obra e ambos são obtidos após o pagamento de taxas. Se a edificação estiver junto à calçada, solicite o Alvará de Tapume e, se a reforma exigir demolição, se informe sobre a necessidade do Alvará de Demolição. Para não ter erro, sempre cheque com a administração de seu município a obrigatoriedade dos documentos localmente.
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Cuidado com o puxadinho
Lembre-se que a construção ilegal para ampliar um imóvel pode, além de gerar riscos físicos, desvalorizar a residência. Isso porque, a obra passa a não ter condições de ser averbada no Registro de Imóveis. Haverá divergência entre a Matrícula (o "RG" do imóvel) e o conjunto construído (por exemplo, pela metragem quadrada). Discordâncias como esta tendem a gerar dores de cabeça para a regularização da documentação e dificultar a venda da casa futuramente.
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Chame o síndico
Os administradores de condomínios, sejam verticais ou horizontais, devem aprovar as reformas a serem realizadas nas unidades. Para dar início ao processo, apresente o memorial descritivo explicando o que será feito, o cronograma de obra, as plantas (caso haja modificação estrutural) e o ART ou o RRT. Com a entrada em vigor da norma que trata de reforma em edificações (ABNT NBR 16.280) síndicos e administradores ficaram mais atentos às essas exigências.