Para ter o imóvel não basta comprá-lo, é preciso registrá-lo - e isso tem um custo

Depois de uma possível longa jornada à procura de moradia e de enfrentar uma avalanche burocrática de financiamentos, o futuro proprietário ainda vai se deparar com uma despesa extra e, muitas vezes, ignorada: o custo do registro do imóvel. “Muitos futuros proprietários desconhecem que terão que desembolsar mais recursos para arcar com os custos do registro do imóvel. Como muitos são pegos de surpresa, geralmente não estão prevenidos quando se deparam com a despesa extra”, afirma Maíra Vieira Varanda, advogada da Local Imóveis, uma imobiliária de São Paulo.

Segundo a advogada, os custos para registro do imóvel podem representar até 5% do valor total da moradia. “Depois de lavrada a escritura, o futuro proprietário do imóvel se verá às voltas com inúmeras taxas referentes à documentação necessária para fazer o registro do bem”, observa.

Na hora de se obter a escritura, por exemplo, o comprador precisará escolher um cartório de notas para dar início ao pagamento de taxas. É aí que, na maioria das vezes, o comprador tomará conhecimento da existência do chamado ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), um imposto sobre o valor da venda do imóvel que deve ser pago à prefeitura.

A incidência do ITBI sofre variações de acordo com uma tabela que retrata os valores de referência de imóveis que consta na prefeitura. Essa tabela aborda custos que vão de R$ 651 a R$ 16 milhões e, em geral, o imposto é de 2% sobre o valor da venda. Só que a prefeitura tem um sistema de avaliação do imóvel pelo valor venal de referência. Se o valor declarado do imóvel for inferior ao preço de referência que consta na prefeitura, os custos do ITBI não serão sobre a venda, mas sobre aquele valor de referência que a prefeitura estabelece.

Após o pagamento do ITBI, o tabelião mandará a documetação para o registro de imóveis, e o futuro proprietário terá de arcar com os custos da tabela da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. “Essa tabela começa no zero e pode superar R$ 60 milhões. É uma tabela progressiva que também estabelece valores de referência para o imóvel”, explica Maíra Vieira Varanda, da Local Imóveis.

A advogada lembra que o ato da assinatura da escritura exige a presença do vendedor e do comprador do imóvel em cartório. “Algumas imobiliárias conseguem que os cartórios não cobrem a diligência ao passar a assinatura, caso o cartório venha até a imobiliária. Caso contrário, comprador do imóvel poderá ter que arcar com valores entre R$ 50 e R$ 300 para pagar o cartório”, diz.

Por fim, o comprador terá que comprovar se o imóvel está em ordem, no sentido jurídico. “Precisamos da certidão de executivos fiscais municipais e estaduais, o que custa R$ 14, e das certidões de dez cartórios, que saem por volta de R$ 7,64 cada”, lista a advogada.

Pagar para vender

O vendedor também tem suas despesas. Precisa obter a certidão de propriedade do imóvel ao custo de R$ 30,28. “Esse documento, retirado no Cartório de Registro de Imóveis, confirma a verdadeira titularidade do imóvel, isto é, se realmente está no nome da pessoa que o está vendendo”, explica Varanda, além de descobrir se existe algum ônus sobre o bem, como hipoteca ou penhora. O vendedor também precisa apresentar declaração de quitação de condomínio e das três últimas contas de água, luz e gás.

A advogada alerta para uma prática nesse mercado como a cobrança indevida de alguns despachantes por documentos que podem ser obtidos facilmente pela internet. É o caso de documentos como a certidão emitida pela Justiça Federal e que atesta se o cidadão tem dívidas ou ações com a justiça, e a certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e dívida ativa da União, esta emitida pelo site da Receita Federal.

O vendedor tem mais um pequeno gasto com sua certidão trabalhista, que custa R$ 5,53. “Quando for fazer a escritura, o comprador precisará desse documento para se certificar de que o proprietário não tem nenhuma ação trabalhista”, observa a advogada da Local Imóveis.

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, Marcelo Manhães, observa que todas essas despesas levam, muitas vezes, os futuros proprietários a não formalizarem a sua aquisição pela escritura pública, permanecendo apenas com o contrato particular firmado com o vendedor. “Ou seja, formalmente o imóvel continua em nome do vendedor e, portanto, se este vier a falecer, ou se sofrer algum processo de execução de dívida, certamente o adquirente terá muito trabalho para defender a sua titularidade do imóvel”.

Manhães julga que algumas das etapas do processo de registro do imóvel poderiam ser eliminadas. “O que se poderia pensar é na dispensa da obrigatoriedade de se lavrar uma escritura pública, visando, assim, economizar as custas com o Tabelião de Notas. Nesse sentido, bastaria levar para o Registro de Imóveis o instrumento particular de compra e venda e o respectivo termo de quitação para se promover a transferência da propriedade para o adquirente”, apregoa.

O especialista da OAB adicionou mais algumas etapas na hora da conclusão da aquisição do imóvel. “As outras providências que devem ser tomadas para deixar o imóvel devidamente legalizado em termos fundiários é a transferência do titular perante a Prefeitura Municipal para a alteração do cadastro municipal – IPTU, e quando for o caso, alterar a inscrição perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (se for imóvel Rural). O futuro proprietário ainda deve alterar o cadastro perante concessionários de serviços públicos”, diz.

Valores pesquisados em São Paulo em fevereiro de 2010 e sujeitos a alterações.