Saiba as vantagens e desvantagens de comprar imóveis novos e usados

Realizar o sonho da casa própria exige muita pesquisa. Além de fatores essenciais como localização, preço e tamanho do imóvel, outra questão entra na equação: optar por um novo ou usado? Ambas as opções oferecem vantagens e desvantagens – o que realmente pesa na decisão final é o perfil do comprador. UOL Casa e Imóveis consultou diferentes profissionais da área para levantar os pontos altos (e baixos) de cada um para ajudar nesta escolha. Veja abaixo os principais tópicos a serem analisados no futuro imóvel:

Financiamento

Atualmente, as condições de financiamento para novos e usados são iguais. “Até 2003, 2004, havia mais vantagens em termos de taxas de juros, percentual e prazo para os novos. Por volta de 2005, com a abundância de recursos no mercado, houve uma isonomia nas condições de financiamento”, afirma o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. A diferença da compra de um imóvel na planta, é que durante a construção, as parcelas pagas diretamente para a construtora são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). “Isso é uma vantagem, pois esse índice sempre fica muito abaixo da inflação”, diz a conselheira do Creci-SP, Rosangela Martinelli Campagnolo. Depois da entrega das chaves, o financiamento é feito pelo banco, que, neste momento, oferece uma equiparação para novos e usados.

Preço

Com o mercado imobiliário aquecido, a valorização dos imóveis novos também ajudou a levantar o preço dos usados. Ainda assim, em algumas localidades, as disparidades são grandes, podendo dobrar o valor do metro quadrado. “No bairro do Itaim Bibi a gente chega a ter um imóvel novo custando R$ 12 mil o m² e o antigo por R$ 6 mil”, afirma o diretor de locação da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Eduardo Zangari. No caso do usado, entretanto, é necessário avaliar o custo de uma eventual reforma no imóvel, para que o valor de mercado no final da obra não ultrapasse o preço de um novo. “Você precisa se perguntar se conseguiria vender essa propriedade pelo valor final após a reforma”, diz Rosangela.

Documentação e taxas de transferência

Deixar toda a papelada em ordem custa em torno de 4% do valor do imóvel, tanto para novos como para usados. Quando a compra é feita sem financiamento, há um gasto no cartório com a escritura – no Estado de São Paulo, o valor é tabelado e varia conforme o preço do imóvel. Quando há financiamento, não há esse custo, pois o contrato feito com o banco tem a força de uma escritura pública. Além deste documento, é preciso pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para a prefeitura, que custa cerca de 2% sobre o valor do imóvel. O terceiro passo é passar o imóvel para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis, com o custo aproximado de 1% do valor do imóvel. Além desse processo, é importante checar a documentação para atestar a legalidade do negócio e verificar possíveis débitos de IPTU e de taxa de condomínio. Essas duas pendências acompanham o imóvel na transação imobiliária, e o novo dono pode acabar assumindo uma dívida sem saber.

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  A fachada do edifício Bretagne, no bairro de Higienópolis, em São Paulo (SP). Projetado pelo arquiteto João Artacho Jurado (1907-1983), foi inaugurado em 1958

Padrão de metragem e arquitetura do imóvel

Em linhas gerais, os imóveis antigos são mais amplos, e os novos, compactos. “Durante muitos anos só as classes mais altas conseguiam adquirir imóveis, por uma série de motivos, como a falta de financiamento. Assim, os apartamentos antigos habitualmente possuem uma metragem maior do que os novos”, explica Petrucci. Segundo ele, os incorporadores de hoje precisam adequar o produto ao bolso da demanda atual. “Se eu tenho que fazer um apartamento na periferia ao custo de R$ 130 mil para entrar no programa Minha Casa Minha Vida, acaba sendo fácil encontrar imóveis de dois dormitórios em 45 m²”, diz. Para o economista-chefe do Secovi-SP, apartamentos de 120 m² com dois quartos, comuns em bairros de classe alta, como Higienópolis, em São Paulo, não fazem mais parte da paisagem da cidade. “Os empreendimentos deste tipo são para a classe média alta e alta, para poucos compradores”, afirma.

Além do tamanho, outra característica que difere novos e usados é a mudança nos cômodos, que atualmente privilegia as áreas sociais, em relação às privativas. Salas grandes, com as quase obrigatórias varandas gourmets, contrastam com quartos pequenos. “As varandas viraram um padrão para quase todas as classes sociais”, diz Zangari. O número de suítes também ganhou destaque nos projetos atuais. “É algo particularmente brasileiro, temos fixação por banheiros. Às vezes você tem um casal morando em um apartamento com quatro suítes. Acontece que esses cômodos acabam ficando subutilizados. Em apartamentos antigos, havia menos suítes, mas os banheiros eram mais espaçosos, cabiam banheiras”, afirma o arquiteto Fernando Forte do escritório FGMF e colunista do UOL Casa e Imóveis. O profissional levanta outras duas vantagens dos antigos em relação aos novos: “as janelas são mais generosas e a acústica costuma ser melhor, as edificações eram mais robustas”. O ponto alto dos novos fica por conta das partes elétrica e hidráulica, mais adequados às necessidades atuais.

Infra-estrutura do edifício

Questões como segurança e comodidade contribuíram para mudar as características condomínios radicalmente nas áreas comuns. Se nos prédios antigos encontrava-se, no máximo, uma vaga de garagem (quando havia), nos novos, além de mais espaço para o carro, há uma proliferação de itens como churrasqueira, piscina, academia, salão de festas gourmet, brinquedoteca, entre outros, cada vez mais peculiares. “Tem um perfil específico para esse tipo de condomínio, que é mais familiar. Pessoas solteiras, casais com filhos adultos, recém-casados, executivos ou recém-formados procuram uma estrutura mais enxuta”, afirma Rosangela. É preciso avaliar a necessidade de tantos itens, para não pagar por algo que não será aproveitado. “Às vezes colocam 30 itens de lazer e você usa cinco. No entanto, na hora de revender, isso valoriza o produto”, diz Petrucci.

No quesito proteção, os edifícios também ganharam mais portões, muros e grades altas, câmeras, guaritas e seguranças 24 horas por dia. Ainda assim, essa mudança não é sinônimo de tranquilidade. “O trabalho das construtoras ainda não é muito bem feito nesta área. Os itens de segurança têm sido entregues de forma ruim. Às vezes é preciso realizar obras complementares, que serão pagas pelos condôminos, como mudar a guarita de lugar”, afirma Zangari.

Acabamentos, reforma e personalização

Os apartamentos novos costumam ser entregues com o acabamento apenas das chamadas áreas molhadas: cozinha, banheiro e área de serviço. Assim, é necessário incluir na conta os demais itens, como armários, que consomem um valor considerável do orçamento. Para quem está com folga nas finanças, empreendimentos voltados para as classes mais altas estão investindo bastante na personalização, oferecendo algumas opções de plantas e acabamentos para que o cliente já receba o imóvel do seu jeito, sem a necessidade de enfrentar uma obra logo após a entrega. Esta comodidade tem um preço, que pode já estar incluso no imóvel ou não, e restrições que devem ser esclarecidas com a construtora, como a mão-de-obra que será utilizada, o custo dos materiais diferenciados, e um eventual aumento do prazo para a conclusão da obra.

Nos imóveis antigos, é preciso avaliar a necessidade de uma reforma, computando o tempo e o custo final. “A questão de tubulação, esgoto e elétrica é mais fácil de resolver. O que acaba saindo caro é a parte estética”, diz Forte. Segundo o arquiteto, reformar as instalações elétricas e hidráulicas leva de seis a dez semanas. Para o segundo item, ele afirma que existe essa necessidade apenas em imóveis com mais de 30 anos, que ainda utilizavam canos de ferro.

IPTU e taxa de condomínio

Para imóveis usados, os valores de IPTU e condomínio já são conhecidos, assim não há surpresas. Nos novos, existe uma provisão do condomínio feita pelas incorporadoras que pode ser consultada no estande de vendas, mas não são números fechados. “É importante ter esse detalhe na mente, pois estamos falando de quanto custaria naquele dia. De lá até a entrega os números mudam”, diz Zangari. Para o valor do IPTU, procure usar como referência os preços cobrados na região.

Vizinhança

Quem muda para um imóvel usado já sabe como será a vizinhança, tanto no que se refere aos vizinhos de porta, como ao bairro, normalmente mais consolidado. Em novos empreendimentos, além de não saber quem serão os moradores do próprio prédio, a área normalmente está em desenvolvimento também, o que tem seus pontos positivos e negativos. “Em bairros com grande incidência de imóveis novos há um ganho em termos de segurança, de comércio e serviços locais, mas uma piora em relação ao trânsito”, afirma Petrucci. Esse tipo de região costuma estar mais distante do centro, o que pode gerar custos de transporte, porém, tende a se valorizar no decorrer do tempo. “A infra-estrutura demora um pouco a chegar. Num bairro estabelecido você já tem isso, mas paga-se um preço”, diz Rosangela.

O fato de mudar para um imóvel antigo também não livra ninguém de ter problemas com vizinhos, pois, de qualquer maneira, serão pessoas ainda desconhecidas para o novo morador. O lado bom é que as regras nessa microsociedade já estarão estabelecidas. “Nos antigos, a convenção do condomínio já funciona da mesma maneira há anos, e é mais difícil mudar as regras. Já nos novos, enquanto isso ainda não amadurece, há muita discussão entre os condôminos para formatar as regras”, afirma Zangari.

Tempo para mudança

Neste ponto, a vantagem do usado é absoluta – desde que não haja necessidade de reforma. Se isso acontecer, é preciso saber o horário permitido para barulho, retirada de entulho e entrada de profissionais, fatores que podem estender o prazo da obra. É importante saber como funciona o condomínio antes de comprar, inclusive para agendar a chegada com seus pertences. “Tem edifícios que você tem que marcar data, senão nem consegue estacionar o caminhão de mudança”, diz Rosangela.

Já quem compra imóvel na planta precisa saber que, por lei, a construtora tem direito a 180 dias de atraso na entrega da obra. Após esse período há multa. “Esse prazo tem sido ultrapassado, não por negligência, mas sim devido ao próprio aquecimento do mercado, pois falta mão-de-obra, material e maquinário”, diz Zangari. E mesmo com o prédio pronto, há uma série de etapas burocráticas a serem cumpridas antes de liberar a entrada dos moradores, como o habite-se, o alvará para o funcionamento do elevador e a comprovação de que os impostos foram recolhidos durante a obra. “Tudo isso leva, no mínimo, 90 dias”, diz Petrucci.

Antes de decidir pela compra do imóvel, analise cada um desses aspectos e veja o que está mais próximo do seu perfil. Coloque os gastos no papel, planeje o tempo que você tem para realizar a mudança e faça a sua escolha, consciente das facilidades e dificuldades que virão pela frente.