Negociar melhoria para imóvel alugado requer bom senso e documento em ordem

Quem mora em imóvel alugado não está imune a problemas que exijam reparos, como um cano estourado ou uma telha quebrada. Quem é inquilino também pode se deparar com a necessidade de fazer alguma melhoria na residência, desde colocar telas de proteção nas janelas a instalar um ar-condicionado ou mesmo pintar as paredes. Mas como resolver essas questões sem arranjar encrenca com o dono da casa ou do apê?

Recomendações gerais

• Há dois documentos fundamentais para minimizar conflitos entre locador e locatário. O primeiro é o contrato de locação, que deve ser o mais claro e detalhado possível. Dica: inclua no texto uma cláusula que trate de reparos e melhorias no imóvel, definindo procedimentos e responsabilidades.
• Igualmente importante é o laudo de vistoria, que descreve o estado da construção no momento em que o aluguel é firmado. Esse documento deve listar todos os defeitos existentes no ato da locação, para que o locatário não seja responsabilizado posteriormente. O ideal é que o laudo esteja anexado ao contrato e inclua fotos.
• Durante todo o processo de locação e permanência do inquilino na residência, o acordo não pode prescindir de uma boa dose de bom senso de ambas as partes. Quando um imóvel é alugado, o proprietário precisa entender que haverá desgastes naturais em função do uso. O locatário, por sua vez, tem que aceitar que o imóvel não lhe pertence, faz parte do patrimônio de outra pessoa e é necessário zelar pelo bem.

• Quando o imóvel exige reparos estruturais, quem deve arcar com o conserto é o proprietário. Encaixam-se nessa categoria problemas na parte elétrica ou hidráulica (que não tenham sido provocados por uso indevido), bem como na estrutura (paredes, pilares e vigas, telhado e caixa d'água).
• Como proceder? De acordo com a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91), o locatário é obrigado a informar imediatamente o locador sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito para evitar que o problema se agrave. Essa notificação pode ser feita diretamente ao dono do imóvel ou via administradora/imobiliária.
• Quem contrata? Normalmente, a contratação do conserto é feita pelo proprietário. Mas nada impede que, uma vez acordado entre as partes, o inquilino providencie o serviço e repasse os gastos para o 'senhorio', para que o montante seja abatido do aluguel. Também há casos em que o proprietário concede a quem aluga o direito de contratar o conserto mediante a apresentação de três orçamentos, optando pelo de menor valor (que não comprometa a qualidade da obra). Qualquer que seja a situação, é fundamental que o combinado seja formalizado. O dono da casa ou apê não é obrigado a descontar do aluguel os custos com reparos feitos pelo morador que não foram pré-aprovados.
• Em caso de conflito, o proprietário é obrigado a arcar com o custeio de serviços estruturais que, se não forem feitos, comprometerão as condições de habitação. Caso haja resistência ao pagamento, a imobiliária deve intermediar a negociação para que a pendência se resolva sem chegar à justiça.

• Muitas vezes o locatário quer fazer uma melhoria no imóvel alugado para ampliar seu conforto e bem-estar. Neste sentido são comuns a substituição do piso, a mudança na pintura nas paredes, a colocação de armários e a instalação de ar-condicionado.
• Como proceder? Assim como nos consertos, o proprietário deve ser informado sobre a mudança, podendo concordar ou não com a obra. A intervenção até pode ser realizada à revelia do proprietário, mas o locatário deverá bancar os custos da alteração e assegurar que irá desfazer as benfeitorias realizadas ao fim do contrato, deixando o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.
• Dica esperta para quem aluga: se você amou aquela casinha ou achou o apartamento ideal, mas faz questão de alguma obra de modificação, negocie com o proprietário antes de assinar o contrato. O locador pode entender que realizar a benfeitoria irá agregar valor ao imóvel e facilitar futuras locações. Com isso, o custo da reforma pode ser negociado.

Fontes:  Breno Donato, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG); Departamento jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI); Marcelo Ribeiro, diretor da Villalobos Imóveis.